Asuntosijoittaminen on monelle vastaus siihen, mistä passiivista tuloa saa parhaiten. Tosin osa asuntosijoittajista on jumissa tappiollisten asuntojensa kanssa, joita ei saa myydyksikään. Sijoituskohdetta ei tulekaan valita summamutikassa, vaan esimerkiksi sijainnin ja tuotto-odotuksen pohjalta. Realistinen tuotto-odotus sijoitusasunnolle Suomessa on sijainnista ja muista tekijöistä riippuen 2-8 prosenttia.
Kun päätös asuntosijoittamisen tielle lähtemisestä on tehty, ensimmäiseksi on päätettävä tapa, jolla asuntoihin sijoitetaan pääomia. Tapoja on käytännössä kaksi – asuntosijoitusrahastot tai suorat itse ostettavat sijoitusasunnot.
Rahastojen hyvänä puolena on helppous. Tarvittava alkupääoma on pienempi, ja tarvittaessa rahasto-osuudet on hyvin nopeasti realisoitavissa rahaksi. Rahastoissa vaivattomuus on myös sen heikkous, sillä hallinnointikulut syövät usein isohkon osuuden siitä tuotosta, jonka saisit omistamalla asuntoja suoraan itse.
Toinen tapa on ostaa asuntoja suoraan omiin tai yrityksen nimiin ja ryhtyä vuokranantajaksi itse. Suora asuntosijoittaminen vaatii hieman enemmän omaa aikaa ja vaivaa. Sijoituskohteiden ostaminen ja vuokraaminen teettää työtä, ja alkuvaiheessa jotkut käytännön asiat täytyy oppia kantapään kautta.
Suoriin asuntosijoituksiin tarvitaan hieman enemmän alkupääomaa – mutta ei niin paljon kuin yleisesti luullaan. Ostettavat asunnot toimivat vakuutena 60 – 80% arvostaan, joten omaa rahaa tai muita vakuuksia tarvitaan sijoitusasunnon ostoon puuttuva 20 – 40%. Esimerkiksi 60 000 euron sijoitusyksiöön pääsee siis kiinni jo 12 000 – 24 000 euron sijoituksella, joka sekin voi usein olla yhdistelmä käteistä rahaa ja esimerkiksi oman asunnon vapaata vakuutta.
Tärkein suoraa asuntosijoittamista puolustava tekijä liittyykin nimenomaan rahoitukseen, sillä asuntoihin on saatavissa helposti lainarahaa, jolla tuottoja voi lihottaa entisestään.
Huomaathan kuitenkin, että velkavivun käyttö nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti. Vuokranantajan on käytettävä paljon omaa aikaansa vuokrakohteiden ja vuokrasuhteiden ylläpitoon. Halutessaan voi toki solmia huolenpitosopimuksen jonkun palveluntarjoajan kanssa, mutta tämä lisää ylläpitokustannuksia pienentäen tuottoa. Kaikesta huolimatta asuntosijoittajalla on hyvät mahdollisuudet vaurastua (etenkin, jos hän hankkii useamman kohteen käyttämällä edellisiä sijoitusasuntoja uusien sijoitusasuntolainojen vakuutena).
Lisätietoa asuntosijoittamisesta sekä juridista neuvontaa saa esimerkiksi Suomen Vuokranantajat ry:n kautta.
Asuntosijoittamisen filosofia perustuu varsin paljon Robert Kiyosakin vaurastumismalliin, jossa hankitaan sellaista varallisuutta, joka tuottaa tulovirtaa silloinkin, kun et itse työskentele. Asuntoa ei kannata (eikä moni pystykään) ostaa kokonaan omalla rahalla vaan se kannattaa hankkia pääosin lainarahalla. Kiyosaki kutsuu tätä ns. hyväksi lainaksi, koska lainarahalla ostettu omaisuus eli asunto tuottaa enemmän tuloa kuin lainaraha kustannuksia (=korkomenot). Kyse on asuntosijoittamisen tuoton nostamisesta velkavivun avulla.
Asuntosijoittamisen hyödyt
1. Sijoitusasunto tuottaa tasaista kuukausittaista tuloa, kun vuokraat asunnon eteenpäin
2. Sijoitusasunto kelpaa vakuudeksi noin 60–70 % osalta, joten tarvitset rahaa ja/tai vakuuksia tavallisesti vain 30–40 % asunnon hinnasta.
3. Kun valitset sijoitusasunnon oikein, pystyt vaikuttamaan asuntosijoittamisesta saamiisi tuottoihin. Esimerkiksi remontointi nostaa asunnon vakuusarvoa.
4. Saat hyvän suojan pääomallesi inflaatiota vastaan.
5. Asuntosijoittamisen riski on pieni. Asuntojen hintakehitys on historiallisesti ollut nouseva pitkällä aikavälillä. Tilapäinen hintojen lasku ei vaikuta vuokratuottoon, jota sijoitusasunto tuottaa.
6. Voit vähentää lainan korot, hoitovastikkeen sekä remontointikustannukset pääomatuloistasi.
Hanki näppituntuma markkinoista ennen sijoitusasunnon ostoa
Suomessa on käynnissä kaupungistuminen ja sillä on iso vaikutus asuntosijoittamiseen. Tarjonta kasvukeskuksissa lisääntyy ja asuminen keskittyy kaupunkeihin. Ota selvää alueesta, jolta kaavailet hankkivasi sijoitusasunnon. Kaupunkien keskustat ovat yleensä hyviä alueita asuntosijoittamiselle.
Ihmisten asumismieltymykset ovat myös muutoksessa. Koti halutaan hyvien kulkuyhteyksien päästä, ja vuokra-asumisen suosio on kasvussa. Asumistuki mahdollistaa myös pienituloisille järkevän asumisen.
”Vuokratuotto vaihtelee alueittain, mutta keskimääräinen vuokratuottoennuste 2019–2023 on yksiöiden osalta hiukan yli 4 %,” Hughes kertoo.
Muita keinoja asuntosijoittamisen aloittamiseen mikäli alkupääomaa ei saa itse kasaan:
- Sijoita yhdessä tuttavan/tuttavien kanssa
- Käytä jotain lisävakuutta, jolla saat isomman sijoituslainan
- Yhdistä hyvä kohde ja henkilö, jolla on rahaa. Tee työt sijoittajan puolesta
- Ota tuttavalta pieni laina ja osta remonttiasunto. Myy asunto pois voitolla tai uudelleenarvioi kohde, jota vastaan saat pankista lisää lainaa